Какво е „придобивна давност“?

11апр.

ЗАВЛАДЯВАНЕ НА ЧУЖД ИМОТ ПО ДАВНОСТ- КАК ДА СЕ ЗАЩИТИМ

Mortgage-Fraud

Повод да напиша тази статия е казус на моя клиентка, нека я наречем Катя. Някога нейният прадядо Камен е  продал къща, намираща се в неговия имот на Драган, без Камен да е прехвърлил на Драган самия имот, в който той също има къща, в която е живяло семейството му поколения наред до ден днешен. Законът в тези случаи е ясен, собственост в полза на Драган възниква само върху къщата, а семейството му има право да ползват чуждия имот само доколкото им е нужно, за да могат да използват постройката. Минават много години, поколенията се сменят и човешката алчност и хитрост проговаря, наследниците на Драган се опитаха да завземат имота, като се позоваха на придобивна давност, но не успяха, защото по закон има определени изисквания, които трябва да се спазят.

Какво е „придобивна давност“ – ако едно лице ползва фактически един чужд имот и ако това лице е „добросъвестен владелец“ то ще придобие чуждата собственост след като е владяло /=ползвало фактически като собствен/ имота пет години, ако пък е „недобросъвестен владелец“ – след като е владяло десет години.

Кое лице е „владелец“ и кога той е „добросъвестен“ или „недобросъвестен“. Владелецът е лице, което не само ползва фактически един чужд имот за период от пет или от  десет години, но и го ползва с намерението да стане негов собственик след като изтече законния период от време /от 5 или от 10 години/. Владението включва упражняване на фактическа власт /=ползване на / върху имот през период от време /обективен елемент/ и намерение на владелеца този имот да се придобие от него като собствен /субективен елемент – психическо състояние/.  Владението е факт, фактическо положение, а не право, то ще даде възможност да се придобие право на собственост или друго вещно право в бъдещ момент при спазване на законовите правила. Целта е да не се оставят безстопанствени и пустеещи имоти, затова законът създава възможност бездействащият собственик да загуби собствеността си.

„Добросъвестността“ на владелеца няма моралното значение  на този термин, което в обществото му се придава  по принцип /като синоним на етичен, справедлив и коректен/. Добросъвестността при владението е налице в две хипотези:

а/ когато владелецът е придобил имота от несобственик, без  да знае това. Например един съсобственик е оставил със завещание целия имот на своето дете, а не както е редно, само неговите идеални части. Детето от своя страна се снабдява с констативен нотариален акт въз основа на завещанието и след  това продава имота. Ако купувачът не е знае,че придобива и чужди идеални части, то той е добросъвестен и ще придобие имота с кратката пет годишна давност.

б/ когато има порок в нотариалния акт, с който е прехвърлена собствеността /например нотариусът не е спазил изискването да го прочете на глас пред страните по сделката.

Във всички останали случаи, извън хипотезитте, посочени по-горе /“а“ и „б“/, владелецът е недобросъвестен.

          За разлика от владелеца, „държателят“ е лице, което ползва чужд имот от името на собственика му и без намерение да го свои, т.е. той не държи вещта като своя, а я държи за истинския собственик.  Класически пример за държател е наемателят, който ползва наетия имот със съзнанието, че владелец  е наемодателят. При съсобственост, всеки съсобственик е владелец на своите идеални части и държател на чуждите идеални части от общата вещ.

По давност могат да се придобие не само цял имот, но и идеални части от него или друго вещно право върху имота /напр. ако едно лице е построило сграда в чужд имот, пристроило или е надстроило сграда, в зависимост дали лицето е добросъвестен  или недобросъвестен владелец, то може да придобие собствеността върху сградата, пристройката или надстройката след пет, респ. десет години/.

Тъй като е трудно да бъде доказано намерението на едно лице да свои чуждата вещ /субективният елемент/, законът е създал презумпция, че ако едно лице държи една вещ, то я държи като своя. Презумцията означава, че при съдебен спор владелецът трябва само  да докаже, че непрекъснато и явно фактически е ползвал един имот през период от 5, респ. 10 години според това дали е добросъвестен или не е, без да се налага да доказва, че е своил вещта /=че я е възнамерявал да я придобие като своя/.

При съдебен спор тази презумпция може да бъде оборена от другата страна в  зависимост от основанието, на което е било установено владението. Когато съсобствеността е придобита по наследство, наследникът, който иска да завземе другите идеални части по давност, трябва явно да манифестира /=да доведе до знанието им, да демонстрира/ пред другите сънаследници своето намерение да свои вещта и ако те не заведат дело в рамките на 10-те години, той ще има право да придобие имота по давност.

Когато две или повече лица са придобили в съсобственост един имот, съсобственикът, който преобръща своето държане на чуждите идеални части във владение /т.е. започва да ги свои/ също трябва да доведе до знанието на останалите съсобственици промяната на своето намерение, в противен случай презумпцията се счита за оборена.

Различна е хипотезата, при която правото на собственост се прехвърля по производен начин без прехвърлителят да е собственик на целия имот, а само на идеална част от него и владението е предадено на купувача или приобретателя на друго основание /замяна, дарение, даване вместо изпълнение/. В този случай последният е станал съсобственик с притежателя на останалите идеални части, но като владелец /добросъвестен или не в зависимост от знанието за обема на правата на прехвърлителя/ е започнал да упражнява фактическа власт върху имота на основание, което изключва владението на другия съсобственик. Затова той е съсобственик и владелец на целия общ имот. Самостоятелно е владението и когато още при установяване фактическата власт върху имота единият от съсобствениците е отнел владението на останалите и е останал единствен владелец. Ето защо намерението му да държи имота като свой се предполага /презумпцията не е оборена/.

С кои действия се демонстрира пред другите съвладелци/пред собственика на имота промяната на държането във владение /своенето на имота/.  Според практиката на Върховен касационен съд, промяната в намерението, с което се ползва фактически имота трябва открито да е демонстрирана спрямо собственика или съсобственика, на когото се противопоставя давността, т.е. действията, с които се демонстрира промяната на държането във владение, респ. промяната на намерението на съсобственика или сънаследника да владее целия имот, следва да бъдат конкретни по отричане правата на собственика, респ. на останалите съсобственици или сънаследници. Не представляват такива действия снабдяването с констативен нотариален акт, декларирането на имота пред данъчните и общинските власти; заплащането на данъци и помагането да се извърши ремонт на имота. Действията по деклариране на имота и заплащане на данъци са насочени към общинската и данъчната администрация и ако не е установено, че са станали достояние на съсобственика не съставляват демонстриране на завладяването. Снабдяването с констативен нотариален акт за чуждите права може да съставлява действие по завладяването им, но само доколкото с оглед особеностите на конкретния случай, не е останало скрито за съсобственика.

Ако владението е предоставено от собственика или владелеца и лицето, на което е предадено извършва действия, надхвърлящи обикновеното ползване на имота, като например пристрояване и надстрояване и тези действия се възприемат от собственика, който не се противопоставя, или от предишния владелец, който не защити фактическото си състояние по съдебен път и не препятства в продължение на десет години упражняването на фактическа власт върху имота, това сочи на промяна на намерението за своене. Основанието за установяване на самостоятелно владение в този случай е предаването на фактическата власт изрично или с действия, а намерението за своене се разкрива от действията по пристрояване и надстрояване.

Настъпва ли придобиването по давност автоматично? Законът гласи, че давността не се прилага от съда или от нотариусите служебно. Владелецът трябва изрично да заяви, че се счита за собственик на имота поради изтекла в негова полза придобивна давност. За да стане собственик, той трябва да или да се снабди с констативен нотариален акт, или да заведе дело срещу собственика, или на трето място да се брани срещу заведен от собственика срещу него иск, като възрази, че е придобил имота по давност.

Какво е „констативен нотариален акт“.  Констативен нотариален акт се издава в две хипотези: едната е въз основа на документи /например въз основа на завещание/, втората е при „обстоятелствена проверка“ за придобиване по давност. За тази проверка владелецът трябва да се снабди  с документи от общината и областната управа, че имотът не е публична общинска или държавна собственост и след като се установи, че той няма такъв статус, с трима свидетели трябва да се яви при нотариус, пред който свидетелите да установят факта на владение за период от пет, респ.10 години. За разлика от другите нотариални актове, нотариалният акт не създава права, а само констатира вече възникнали такива. Затова, ако  не са спазени законовите изисквания за придобиване по давност, този нотариален акт ще бъде обезсилен от съда.

Какви права имат добросъвестния и недобросъвестния владелци, когато собственикът своевременно е завел дело да го извади от имота, преди да изтече давността, респ. когато не са спазени законовите изисквания за придобиване по давност ?

„Добросъвестният владелец“ има право да се ползва от вещта и да получава добивите от нея /например наем, да бере плодовете от овощна градина и т.н./ до момента на завеждане на делото от истинския собственик и не дължи да му ги възстанови.

Той има право да иска за подобренията, които е направил, имота сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения /=реалната стойност на увеличението/. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение. Освен това, той може да иска от собственика ду му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта.  До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта, т.е. да не я предава на собственика.

Горните права имат и купувачите и други приобретатели по предварителни договори, сключени със собственика на имота, когато владението им е предадено въз основа на тези договори.

          „Недобросъвестният владелец“ дължи на собственика добивите, които е получил и които е могъл да получи, както и обезщетение за ползите, от които го е лишил, като се приспаднат направените от него за получаването им разноски.  Той може да иска да му се заплатят и направените от него необходими за запазването на вещта разноски. Недобросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения. Единствено когато собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му и не се е противопоставил, правата на владелеца се уреждат все едно, че той е бил добросъвестен.

          Имената на лицата са сменени с оглед спазване на изискванията за конфиденциалност.

                                                                     адвокат Десислава Филипова

СПОДЕЛЯНЕ

Вашият коментар

Работно време: 09:00 – 17:30
Консултация се назначава само след предварително записване.

гр. София

ул. "Петър Парчевич" № 1

  • ет. 5, ап. 14
  • 0898 79 09 09
  • adv_desislava_filipova@abv.bg
GPS Навигация

ИНТЕРЕСНО