В кантората ми клиент искаше да знае какви са правата му по следния казус, който даде повод да напиша настоящата статия относно правата и задълженията на страните по договорите за издръжка и гледане. Починалите баба и дядо на клиента ми бяха прехвърлили на С. и Н. първия и втория етаж от тяхната къща срещу задължението на С. и Н. да ги издържат и гледат. Впоследствие с втори нотариален акт, сключен между С. и Н. и Д., С. и Н. прехвърлят собствеността върху втория етаж на Д., който от своя страна се е задължил към С. и Н. той да гледа бабата и дядото и с който акт последните са се отказали частично да бъдат гледани от С. и Н. само относно прехвърления втория етаж. С.и Н. , които са останали собственици на първия етаж също не са се грижили за роднините му. Дядото и бабата са починали преди повечеот пет години от идването на клиента ми в кантората ми. Клиентът ми искаше да знае дали може да развали договорът и да си върне собствеността върху втория етаж, тъй като Д. никога не е гледал баба му и дядо му, напротив обиждал ги е и ги е тормозил.
Характеристики на договора за издръжка и гледане:
Договорът за издръжка и гледане е един от най-често използваните средства за прехвърляне на право на собственост. Той не е изрично уреден в законодателството ни, поради което характеристиките му се определят от практиката на съдилищата.
С договора едно лице /прехвърлител/ прехвърля правото на собственост върху недвижим имот на друго лице /приобретател/, което поема задължението да му дава издръжка и да полага грижи за него до края на живота му.
Каква издръжка и грижи се дължат: Ако страните не са уговорили с договора обема и вида на дължимите грижи и издръжка, то се дължат всички необходими грижи и издръжка според нуждите на прехвърлителя. В този случай именно действителните му нужди са критерият какво трябва да се изпълни по договора. На прехвърлителя не могат да му се наложат грижи и начин на живот, които той не желае да приеме дори те да са по-добри от условията в жилището му. По тази причина, приобретателят не може да наложи на гледаното лице да живее по адрес на първия, дори неговото жилище да е много по-луксозно и там да могат да му осигурят много по-добри битови условия.
На какви основания договорът може да бъде отменен:
Договорът е нищожен, когато приобретателят знае за близката и неизбежна смърт на прехвърлителя. Наследниците на прехвърлителя могат да искат съда да прогласи тази нищожност и така да запазят имота.
Не стоят така нещата, когато приобретателят само допуска, че прехвърлителят може да умре скоро, това допускане не е равнозначно на знание за скорошна и сигурна смърт. Именно лошото здравословно състояние и напредналата възраст на прехвърлителя, ако няма видими признаци за скорошна и неизбежна смърт, са причината такъв договор да бъде сключен.
Договорът няма да бъде обявен за нищожен, независимо, че приобретателят е знаел за скорошната смърт на прехвърлителя и когато е сключен за полагани в миналото грижи и давана в миналото издръжка.
Договорът може да бъде развален поради неоказване на дължимите грижи и/или непредоставяне на необходимата издръжка. Ако причината за неоказване на грижи и издръжка са в прехвърлителя, за да се предпази от разваляне на договора, приобретателят има право да предложи трансформиране на задължението за гледане в парично, т.е. да заплаща паричната равностойност на тези грижи. Задължението за гледане може да бъде заменено с парично и в случаите, в които приобретателят има някакви обективни причини, поради което не може да оказва грижи, например заболяване или му се налага да отсъства по служебни причини. Понякога се случва отношенията между приобретателя и гледаното лице да се разстроят – ако развалянето на тези отношения е временно, задължението също може да се преобразува в парично.
Това заместване на задължението за грижи с паричната им равностойност трябва да е направено своевременно, не може прехвърлителят да бъде оставен без грижи и издръжка и в бъдещ момент да му се предложат пари за компенсация. Неизпълнението не може да бъде преодоляно с последващо изпълнение, било то по-добро в количествено или качествено отношение. По тези причина, ако в бъдещ момент приобретателят предложи обезщетение, заради това че приобретателят е бил лишен от грижи и издръжка, съдът ще развали договора поради неизпълнение.
Ако разстройството на отношенията между страните има траен характер, поради спецификата на този договор, който включва и задължението за гледане, а не само за издръжка, замяната на това задължение с парично обезщетение не може да компенсира липсите на грижи, затова договорът ще бъде развален от съда.
Ако имотът е прехвърлен на две лица срещу задължението за издръжка и гледане, но само едното от тях оказва грижи и плаща издръжка, а другото лице не изпълнява задълженията си, прехвърлителят няма право да развали договора. Лицето, което е изпълнявало може да осъди неизправния приобретател да му плати парично обезщетение за неизпълнението.
Какви са последиците, ако договорът бъде развален, но приобретателят междувременно прехвърли имота на друго лице?
Третото лице може да придобие собствеността, независимо че договорът за издръжка и гледане е развален, ако прехвърлянето е станало преди вписването на исковата молба, с която се иска развалянето /Т.е. меродавният момент не е подаването на исковата молба в деловодството на съда, а извършеното след това вписване в Агенция по вписванията. По закон се вписват само тези искови молби, с които се водят спорове за имоти./. И обратно, ако прехвърлянето е извършено след вписването на исковата молба, третото лице купувач няма да стане собственик на имота на основание на неговото разваляне.
Какво е действието на развалянето?
Развалянето не настъпва занапред, а има обратно действие. Обратното действие на развалянето означава, че двете страни не си дължат нищо още към момента на сключването на договора за издръжка и гледане, поради което прехвърлителят си запазва собствеността на имота, а приобретателят има право на обезщетение за полаганите грижи и издръжка.
Какви са последиците, ако с договора е поето задължение да се издържат и гледат две или повече лица, но приобретателят не изпълнява спрямо всички от тях? Принципно е разумно в самия договора да се опише по вид и по обем задълженията към всяко от лицата. Ако това не е сторено, приобретателят дължи грижи и издръжка по отношение на всички лица според нуждите им, като неизпълнението спрямо едното от тях е основание за разваляне на договора изцяло.
Как стоят нещата, когато с договора е поето задължение за гледане и издръжка на две лица, едното от които е собственик на прехвърления имот, а другия само се ползва от грижите и издръжката /ползвател, бенефициер/. Бенефициерът не е страна по договора, защото не прехвърля собственост, макар договорът да е сключен в негова полза. Поради това, че той не е страна по договора, няма и право да го разваля при неизпълнение, тази възможност принадлежи само на прехвърлителя. Това не означава, че ползвателят няма никакви права по договора. При неизпълнение бенефициерът има право да заведе дело срещу приобретателя и да иска той да бъде осъден да изпълнява задълженията си за издръжка и гледане, респ. задължениятта за гледане и издръжка в натура да бъдат трансформирани в парични, също така има правото да търси обезщетение за вредите, които е претърпял поради неизпълнението. В практиката са чести случаите, в които е сключен договор от съпруг, който е собственик и по силата, на който приобретателят дължи издръжка и гледане и на другия съпруг – несобственик. При смъртта на съпруга – собственик, другият съпруг наследява и правото договорът да бъде развален. В качеството на наследник, искът за разваляне на договора на основание неизпълнението към съпруга собственик може да бъде заведен в петгодишен срок от смъртта. Тъй като е наследник, съпругът несобственик вече има право на иск и на негово собствено основание за неизпълнението спрямо него самия и който иск не е ограничен от петгодишния срок.
Какво се случва при смъртта на някоя от страните по договора?
При смърт на прехвърлителя, в случай че приобретателят не е изпълнявал задълженията си да го гледа и издържа, всеки от наследниците на прехвърлителя може да иска развалянето на договора, но само на дела си в наследството. Затова, ако само един или част от наследниците поискат разваляне на договора според наследствените си квоти, те ще станат съсобственици с приобретателя, който ще притежава толкова идеални части от собствеността колкото съответстват на частите на незавелите дело за развалянето на договора наследници.
При смърт на приобретателя преди смъртта на прехвърлителя, по принцип договорът не се прекратява автоматично, а наследниците на приобретателят имат правото /но не и задължение/ да продължат да изпълняват неговите задължения и така да запазят собствеността на имота, защото ако не сторят прехвърлителят може да заведе дело за развалянето му. По друг начин стоят нещата, ако изрично в договора за издръжка и гледане е разписано, че договорът може да бъде изпълняват само от приобретателя-тогава със смъртта му договорът се прекратява.
От изложеното се налагат и отговорите на поставения пред мен казус. Ако клиентът ми заведе сега дело срещу С. и Н. за разваляне на договора за издръжка и гледане, то исковата молба ще бъде вписана след сключването на нотариалния акт между С. и Н. и Д., затова Д. ще остане собственик на етажа. Клиентът ми като наследник на баба си и дядо си не може да иска от тяхно име разваляне на договора с Д.: бабата и дядото не са били прехвърлители на собствеността по втория нотариален акт /такива са С. и Н./ и поради това техните наследници не могат да искат развалянето му. По този втори нотариален акт бабата и дядото са имали други права. Сключеният договор е в тяхна полза по смисъла на чл. 22 от Закона за задълженията и договорите и са можели да искат съдът да осъди Д. да изпълнява задълженията си по него, респ. да търсят обезщетение за неизпълнението му. С двата нотариални актове е прехвърлена само собствеността върху етажите, не и собствеността върху земята, т.е. възникнала е т.нар. суперфиция /=различни са собствениците на земята и тези на имота/. Поради което клиентът ми е останал собственик на земята и като такъв има право да я ползва, но е и длъжен да търпи ползването на такава част от нея от страна на С. , Н. и Д., каквато им е необходима за ползването на двата етажа като жилищни. Договорът не може да се развали и спрямо С. и Н., тъй като бабата и дядото са починали преди повече от пет години от идването на клиента ми в кантората ми.
